觀點
何濼生：公營房屋促流動有效助解房困之法
【明報文章】去年5月，團結香港基金的葉文祺及其同事建議，供出售的居屋要增加面積，認為「公屋住戶並不會有太大意願自置居所」，由於「公營房屋整體供應已見改善，甚至進入收成期」，因此「希望未來新建資助房屋單位的面積也能拾級而上，使香港家庭可愈住愈大，也促進更多公屋住戶向上流動，實現宜居安居」。早前有報道指，「特首李家超強調冀保障市民基本的住屋需求，故提出多項住屋措施，豐富市民的置業階梯，包括居屋轉租、增加綠白表配額比例、提升居屋和綠置居大面積單位比例等」。
公營房屋不宜增加面積
筆者對此等建議甚有保留，認為若政府真正急市民所急，並兼顧財政可持續性和促進公營房屋流動，公營房屋就不宜增加面積。居屋若增加面積，不單直接跟私樓競爭，更會吸引住戶長住不換樓，間接令政府需動用更多資源，同時又有損政府賣地和稅收。當局也不必刻意豐富市民置業階梯，因為市場自會回應社會訴求，提供各類迎合不同需要買家的住宅。
其實，除了政府於1997年12月宣布賤售公屋的「租置計劃」後居屋出現撻訂和滯銷之外，本港居屋從來十分搶手。就以「居屋2024」計，共收到10.3萬份申請，以該期7132個單位計算，平均14.4個申請爭一個單位。事實上，公屋居民即使以綠表資格申請居屋（已比白表申請人有較高機率），成功機率素來仍不高，何來「公屋住戶並不會有太大意願自置居所」而需增大面積去誘使他們購買？
最重要是堅守公營房屋定位
事實上，要促進公營房屋流動，最重要的反而是堅守公營房屋定位——出租公屋是為了使那些買不起私樓、居屋，又難以負擔私樓租金的人可以租到安身之所；出售居屋則是為了讓經濟條件較好的人可以購入更佳住所「住好啲」。只要堅守這些定位就好。
堅守公營房屋定位，就好應該第一時間向有需要住公屋的人給予符合基本需要的公屋，第一時間讓有能力者買明顯較公屋優質的居屋。可惜隨政制「民主化」，民粹主義抬頭，由於公屋規模巨大、住公屋群體巨大，政客和政府都不斷向公屋群體輸送利益，以致住戶收入升至逾申請公屋要求的入息4倍以上（但不高於5倍），仍可留在公屋；反而收入遠低於他們、長期居於惡劣環境的市民，只要收入稍高於輪候公屋入息要求，都被拒之門外。合資格申請人也要輪候多年！這明顯牴觸1987年提出富戶政策的「維護公屋資源合理分配」的原意。試問上述情况如何「合理」？
事實上，本港出租公屋早已偏離了為廣大有需要者提供符合基本需要之住屋的原則，以致很多有能力換私樓的富戶都繼續長住。回歸前很多公屋居民買了私樓，甚至擁有多個單位，卻繼續佔用公屋單位。1994年房委會長遠房屋策略中期檢討報告指出：1993年7月一個調查發現，該調查覆蓋的58萬公屋住戶裏，7.4萬戶擁有私樓；另一個調查發現，北角邨租戶裏有18%擁有市區私樓，其中三分之一擁有多過一個單位，少數租戶甚至有5個單位。
出租公屋固然是珍貴資源，居屋同樣是，亦同樣應針對最有需要的群體，設計上宜明顯優於出租公屋而不如價錢較高的私樓。只有這樣，居屋業主才會有動機換樓，居屋才會流轉。
即如上述，本港居屋從來不缺需求。由於其定價普遍是市價七成或以下，除了1998年因推出租置計劃打擊而出現撻訂這單一事件外，居屋一般不愁賣不出。現時制度下，真正有需要的買家要「等運到」，並要跟綠表資格的部分公屋富戶爭機會，如此安排實難理喻。富戶為何對居屋有興趣？兩個原因：因不少居屋比私樓位置更佳，及價低有「水位」賺。而富戶為何享綠表資格？據稱是因買居屋便可騰出公屋單位。但他們本來就不應佔用公屋，本來就無資格留低。在新加坡，租公屋的新加坡公民每3年要申請續租。公屋富戶不合資格便要遷出，毋須利誘；倘他們沒有資格買居屋，便要轉買或租用私樓，這對樓市和政府賣地收入都有好處。
筆者認為：居屋若要針對最有需要群體，為他們提供基本和適切居所，質素應明顯高於出租公屋。有報道指近年公屋造價大漲，每個公屋單位造價已增至106萬元，非常接近居屋建造成本。雖然由於種種原因，個別公屋與個別居屋單位造價確實不可簡單比較，但若公屋單位造價連年趨勢顯示造價愈來愈拉近居屋，則有理由擔心已背離了「居屋質素應明顯高於出租公屋」的原則。
設計「新版居屋」政策
近年政府強調公屋採「幸福設計」，出發點雖很好，卻未必可持續。筆者希望出租公屋和出售居屋均能滿足其對應群體的需求，是以設計上宜採「準基本幸福」和「基本幸福」標準。所謂「準基本幸福」標準，包括單位有足夠通風、安全和衛生環境，附近有足夠社區設施，有足夠的公共交通可達性，治安和屋邨管理良好（不用擔心滲水、滋擾、高空擲物），人均居住面積基本足夠等。而所謂「基本幸福」標準，在上述之外，包括更高樓底、更大的室內面積、較大的屋苑公共地方，地點則不會在高地價區域（地價逾中位數）。
筆者呼籲政府認真考慮，向超過入息限額的公屋租戶徵雙倍租金，並向超過入息限額一倍的租戶發遷出令；並建議為所有港人提供合「幸福設計」標準的居屋——任何港人家庭均可以香港有經濟活動住戶年入息中位數8倍的價格（平均價格），購入實用面積400方呎的單位。筆者建議的新版居屋，只容許買家自住，可隨時不用補地價轉售，惟買家必須包括香港永久居民；地契並要求買家不得擁有其他香港物業。此等規定，加上保證任何港人可向房委會以可負擔價錢買新單位，等於排除了買居屋求獲利的買家，並鼓勵有能力換私樓的居屋住戶換樓。此建議下，政府對居屋供應不用估計，只需按落訂金的戶數build to order可也。
筆者的建議，等同以自我篩選（self selection）取代財政審查（means test），既大幅降低行政成本，又鼓勵向上流，還可激活樓市和減少「躺平」，希望政府考慮。
參考資料：
（1）Hong Kong Housing Authority (1994), Final Report on the Mid-term Review of the Long Term Housing Strategy.
（2）Ho Lok Sang (1998) Policy Blunder of the Century, SCMP, March 24, 1998.
（3）何濼生（2003）《香港經濟浮沉見證錄》，明報出版社
（4）《明報》社評〈公屋造價大幅上漲 房會須加強控成本〉，2026年1月10日
（5）葉文祺、梁躍昊、區浩馳〈資助房屋重疊少 增加面積促流動〉，2025年5月28日《明報》
作者是嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所前所長、香港教育大學應用政策研究及教育未來學院兼任教授
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