經濟
環球樓市：放寬外國人置業 利雅得樓巿看俏
【明報專訊】沙特阿拉伯的房地產市場正經歷前所未有的轉型，在該國政府「2030年願景」戰略推動下，這個傳統上依賴石油的國家積極推進經濟多元化，房地產業被視為關鍵增長動力。對海外投資者而言，利雅得、吉達等主要城市，以及紅海北端的Neom等新經濟特區，均可尋找獨特的投資機遇。
沙特政府計劃在2030年前將房地產業對GDP的貢獻提升至10%，並將私人住宅擁有率從47%提高至70%，這些目標預計將直接推動未來幾年房地產市場的發展。令國際投資者鼓舞的是，沙特近年推行多項房地產法規改革，其中自今年1月起進一步放寬海外投資者進入市場。政府承諾在未來10年向大型項目投資數萬億美元，不少項目涉及房地產開發，配合每年約2.5%的人口增長及外籍專業人士持續流入，中高端住宅需求預計將保持強勁增長。
外資指定區域可獲物業所有權等
自2026年1月21日起，沙特正式實施新《非沙特阿拉伯人擁有及投資房地產法》，被視為數十年來最重要的政策轉向，考慮進入沙特市場的投資者，現在正是了解當地政策變化的時機。沙特國家房地產總局（Real Estate General Authority）列明，外國公司及外籍人士可在指定區域（如吉達和利雅得）購置物業，並公布詳細法規，說明取得物業所有權的程序、投資者資格與合規要求。新法取代2000年的舊框架，容許非沙特籍個人、公司及基金在總局指定區域內取得所有權、用益權或地役權。有意投資者可透過官方網站「Saudi Properties」查閱開放區域與申請流程。外國投資者若符合最低資本門檻，並在購入後5年內將物業投入營運，即可獲得整項商業物業的所有權。
聯排別墅複式住宅或升值8%至12%
在新法下，首都利雅得是獲准外國投資者置業的地區之一。利雅得正從傳統「開發後銷售」模式，轉向強調步行化、綠化與智慧城市功能的「生活導向」社區，預計2026年，利雅得房價將增長4%至7%（中位數約5.5%），相比前幾年的雙位數增長，增速因負擔能力限制與租金管制而放緩。利雅得市中心樓價目前約每平方米2.08萬港元，較迪拜的約5.9萬港元低約65%，但直接比較需考慮市場成熟度、基建水平及目標客群等因素。截至2026年初，利雅得升值潛力最高的房產類型預計是聯排別墅和複式住宅，其價格介乎公寓與獨立別墅之間，符合許多家庭的實際負擔能力。這類住宅價格在2026年可能升值8%至12%，反映市場對更大空間與私隱的需求。
發展吸引外國員工湧入 帶旺租賃巿場
萊坊（Knight Frank）估計，沙特未來6年每年需建造11.5萬套住宅才能滿足需求，但僅財力較強的家庭能負擔新屋價格。同時，沙特工業化與城市化進程，吸引本國非首都區居民，以及巴林、埃及、阿曼、敘利亞等中東國家的求職者湧入利雅得尋找機會，這些「利雅得漂」族群催生大量租屋需求。
萊坊中東研究主管Faisal Durrani指出，他們以租屋為主，租賃市場供不應求，發展商在建屋出租市場有巨大增長空間，應多推出符合需求的一手物業。他特別強調，針對中產專業人士的優質租賃社區，將成為市場的新增長點。
截至2026年初，利雅得平均樓價約230萬沙特里亞爾（約478萬港元），其中公寓供應較多，別墅數量少但價格更高。公寓平均價格約每平方米6750沙特里亞爾（約1.4萬港元），別墅則約每平方米7000沙特里亞爾（約1.46萬港元）。樓價上升最快的區域包括東部及東北部的Ar Rimal與Al Janadriyah，以及北部的Al Narjis與Al Yasmin，這些地區因新家庭增加及基建改善而需求壓力最大。Al Narjis和Al Qirawan等地區的豪華別墅價格約350萬至560萬沙特里亞爾。值得注意的是，隨着新法實施，預計將有更多國際資本流入這些受歡迎的區域，進一步推升優質地段的資產價值。
中介料利雅得樓價5年最多升四成
當地房地產中介Sands of Wealth預期，未來5年利雅得樓價升幅將介乎25%至40%，中位數約32%，反映持續的結構性需求受負擔能力與政策調控所抑制。分析指出，投資者除關注資本增值外，亦應留意租金回報潛力。在政策鼓勵下，商業地產如物流倉儲、數據中心及零售物業，同樣展現強勁前景，尤其配合沙特大力發展非石油產業與區域物流樞紐的戰略方向。
