觀點
賴建國：劏房新篇章？ 談《簡樸房條例》
【明報文章】特首在2023年施政報告宣布成立「解決劏房問題工作組」，要求提出劏房最低標準及取締不合標準劏房的方法。去年工作組提交報告後，特首隨即在同年施政報告提出制定「簡樸房規管制度」。立法會法案委員會在今年7月18日至8月1日期間的短短5日內，召開8次會議，極速完成審議，並於9月5日向內務委員會提交報告。本來預定9月24日三讀通過，因颱風「樺加沙」押後，最終於9月26日火速通過條例，10月3日刊憲，並訂於明年3月1日生效。
這條影響11萬劏房戶、逾20萬基層居民生活的條例，從「無」到「有」僅僅兩年。過程中，政府只做過一項劏房及住戶特徵調查，沒有公開諮詢論壇，當局到底聽取過多少民間聲音？這會不會變成「好心做壞事」？
雖然政府不斷強調未來公屋興建量將有足夠單位供基層租戶入住，惟實際情况卻並非如此。儘管一般家庭申請公屋宗數已持續下降，從2020年9月的高峰15.6萬宗，減至今年6月的11.5萬宗，但平均輪候時間仍較上季微升0.1年，至5.4年。更重要的是，這個數字只是首次獲派單位，並非真正「上樓」。對基層租戶而言，他們在可見將來仍需長時間居於劏房，因此政府不能因為訂立了《簡樸房條例》而忽略其他保障措施。本文嘗試整理民間憂慮與政府回應，以留紀錄，也供日後探討。
設立起始租金 避免「肉隨砧板上」
多年來民間團體一直要求設立起始租金，惟政府總以「數據不足」、「劏房獨立性強」為理由推搪；2022年就劏房租務管制討論時，政府就已經拒絕。如今3年過去，當局已蒐集到數萬份「租賃通知書」，數據已足以作為依據。更何况，學界早就用有限數據推算起始租金，政府握有更多資料卻仍推說困難，實在說不過去。
政府如今的說法更荒謬：因為續租租金升幅已被限制在差估署公布租金的10%以內，所以不設起始租金。問題在於，業主早已將這個限制「計算在內」，於首期租金大幅抬價，租戶唯有吞下苦果。加上未來簡樸房的改裝和認證費用，最後必然轉嫁到租戶身上。
若政府真想保障租戶，就應設立起始租金，並公開登記名冊上的租金資訊（現租金及上期租金），讓租戶有憑據比較，減低資訊不對稱；同時應將數據平台與「分間單位區域服務隊資訊平台」合併，建立統一的劏房資源網站，方便租戶查找，否則「保障」只會淪為空談。
重啟現金津貼計劃 加設搬遷津貼
政府於2021年推出現金津貼試行計劃，本來只是過渡措施，卻實實在在成為許多劏房住戶的「救命稻草」。香港社區組織協會研究顯示，津貼不僅能紓緩租金與雜費壓力，更令租戶有能力搬到環境稍好的地方，甚至開始儲蓄。但今年6月底政府卻終止計劃，理由是「簡約公屋已入伙」、「公屋輪候時間縮短」。
問題是，所謂「縮短」，也只是公屋平均輪候時間從2022年6月的6年，變為今年6月的5.4年，根本無實質改善。面對簡樸房條例的不確定性及整體經濟不景，基層家庭最需要的正是這種直接援助。津貼計劃至少應延長至2030年，待公屋輪候時間真正回落至3年以下再考慮終止，否則只是將基層推向更大風險。
此外，政府更應仿效其他住屋計劃的做法，如由關愛基金資助的「為因屋宇署執法行動而須遷出工業大廈非法住用處所住戶提供的搬遷津貼」、「過渡性房屋住戶特別津貼試驗計劃」等，設立一次過搬遷津貼，幫助及鼓勵租戶過渡至合格簡樸房。這不僅能減輕搬遷成本，也能推動業主盡快改裝單位，增加市場上的合規供應。
條例通過後，最大隱憂是大批租戶可能因業主改裝而被迫遷。問題是，供應能否承接？政府信心滿滿稱有3萬個簡約公屋、2.1萬個過渡房屋單位。但現實是，這些項目大部分只屬「短期租約」批地，最長7年，甚至更短。2020年開始推動的過渡房屋，首批單位有機會最遲2027年就要交還土地；啟德世運道的簡約公屋，更有可能於2030年也要回歸原來的商業用地用途。這些供應「過期即消失」，談何穩定？
建安置大廈 擴闊「丙類租戶」資格
劏房租戶需要的不是「短命方案」，而是實實在在的安置大廈。1990年代政府曾興建及購置單位，改建為單身人士宿舍安置籠屋居民，如今為何不能為劏房戶做同樣的事？如要求在市建局計劃增設安置單位，讓劏房租戶可以安居。
劏房戶中，有近四成是因為不符資格而無申請公屋；民間團體一直要求政府關顧此批租戶的住屋需要。本年7月政府提出在過渡房屋中設立「丙類租戶」，雖表面上回應了無公屋資格者的需要，惟實際卻充滿限制，例如營運機構需先處理甲乙類租戶，丙類租戶最多只佔單位總數的兩成，租期一般不得多於兩年，根本缺乏吸引力。更重要的是，不少劏房家庭屬「單非」、「雙非」，父母因身分問題無法申請。政府若真有誠意，就應擴闊資格，至少讓父母能夠以「照顧者」身分申請，並延長居住年期，否則只是做樣子。
增聘執法人手 設立申訴部門
法律若無執行力，就是一紙空文，劏房租務管制的經驗已經說明一切。《大公報》去年報道，租管自2022年1月實施的逾兩年半後，2024年11月底差估署共收到45,485份「租賃通知書」，佔全港11萬劏房租戶不足一半。根據本年10月差估署公布，被檢控的個案合共只有1229宗，佔全港劏房僅1.1%。當中886宗被定罪，平均每宗罰款2668元，對業主毫無阻嚇力。
如今簡樸房條例雖然訂下最高30萬元罰款、3年監禁的罰則，但政府若不增聘人手，只用原有人力，執法力度實在有限。儘管條例亦表明如劏房未能取得認證，或政府取消簡樸房認證，租戶可向業主追討3個月租金賠償，但政府要有專責申訴部門，替租戶追討賠償，而不是要基層自己「上庭打官司」，否則處於弱勢的劏房戶，空有嚴厲法規也未能獲益。
推動「社會地產代理服務」
政府雖然說會派社工隊協助租戶尋找新居，惟現實是社工無地產代理牌照；若幫忙「搵樓」，反而可能觸犯《地產代理條例》。特區政府宜參考比利時、愛爾蘭、意大利、波蘭等地，由政府推動及資助的「社會地產代理服務」，向弱勢租戶提供中介服務。香港也有民間機構試驗，成效顯著。政府若真想讓基層安全過渡，就應正規化這類服務，甚至在各區社區客廳設立專櫃，提供透明、公平的租務資訊，並協助租戶、業主，根據劏房租管條例及簡樸房條例簽訂租賃合約，保障租戶與業主權益。
誠然，簡樸房條例為香港住屋訂立了最低標準，相較2014年《長遠房屋策略》「適切而可負擔的居所」，有了更具體準則。當然，較聯合國的「適足住屋權」——保有權保障、可負擔性、宜居程度、無障礙等，仍有距離，但總算向前走了一步。
香港劏房將進入新階段，惟此階段對基層租戶來說是福是禍，就要看政府會否考慮本文提及的設立起始租金；重啟現金津貼計劃，加設搬遷津貼；興建安置大廈，擴闊「丙類租戶」資格，延長居住年期；增聘執法人手，設立申訴部門；及推動社會地產代理服務，讓基層租戶能在可負擔的情况下徹底改善生活，下一代可以有較佳成長環境。
作者是聖方濟各大學高級講師、「劏房支援連線」成員
（本網發表的時事文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意）
