余烽立：以供應為本，創新機制：香港房屋政策的新方向

【明報文章】行政長官李家超於2025年9月17日發表的《施政報告》中，一系列具體且進取的房屋政策措施正式亮相，核心聚焦於落實增加公營房屋供應及優化置業階梯。整體而言，這是一份以時間表、數字目標與制度創新為基礎的政策藍圖，既直接回應市民對上樓與置業的迫切需求，也通過引入更靈活的制度設計，為不同收入階層及人生階段的市民提供更貼身的選擇。

本文將從提升供應量、紓緩輪候時間、豐富置業階梯及優化市場秩序4個層面剖析這套政策，並進一步探討其對香港未來民生與經濟的積極作用。

增加供應：以結構性改革應對公營房屋短缺問題

香港特區政府計劃在未來5年內建造189,000個公營房屋單位，較現屆政府上任時的基礎增加約80%。這一數字的顯著增幅，代表着香港在解決結構性供應短缺問題上邁進了重要的一步。長期以來，土地供應的限制與複雜的建屋流程導致公營房屋供應長期滯後於需求，輪候時間不斷攀升，基層市民的居住困境日益加劇。

以量化目標為導向的五年規劃，不僅能促進跨部門協作，加快建屋步伐，亦為社會建立了可預期的供應管道。特區政府明確指出，公營房屋是低收入及基層家庭的主要上樓渠道，因此大幅提升公營房屋供應是緩解住屋壓力的關鍵策略。當供應逐步接近需求峰值，輪候時間自然會縮短，住屋質素亦有望提升，從而形成擴張供應與改善居住環境的良性循環。

簡約公屋：以效率為核心，直擊輪候時間痛點

針對「等待過長」的問題，政府計劃在2027年上半年或之前興建30,000個簡約公屋單位，並計劃將公屋綜合輪候時間控制在2026/27年度的4.5年內。簡約公屋的政策設計特點在於建造周期短、成本效益高，旨在迅速提供過渡性房屋來源，為輪候公營房屋的基層市民減壓。

此舉不僅有助於顯著減少劏房與其他不適切居所的居住人口，亦能改善兒童的學習環境與長者的居住安全，進一步提升家庭生活質素。同時，簡約公屋的成本效益亦體現在公共財政層面，能減少醫療負擔、促進基層勞動參與、降低社會問題成本等，形成多重正面效應。

政府對簡約公屋的量化目標與時間表，為政策執行提供了明確的指向。當輪候時間穩步回落至4.5年，市民對房屋政策的信心將逐步恢復，政策與民生的關係也將更為積極。

豐富置業階梯：構建多元化的置業選擇

豐富置業階梯是此次房屋政策另一核心亮點。政府計劃將資助出售房屋綠、白表配額比例調整為50：50，並將「白居二」計劃配額增加至7000個，其中一半新增配額將優先分配給40歲以下的青年家庭及單身人士申請者。

這些措施在提升公平性、支持青年及經濟效益方面具有深遠意義：

提升公平性：

綠表（公屋住戶）與白表（非公屋住戶）比例均衡，既保障公屋住戶的置業循環，亦惠及社會中等收入但無力負擔私樓的群體，擴大政策的受惠面。

支持青年：

針對青年家庭與單身人士的政策傾斜，回應了晚婚少子化與青年向上流動困難的社會焦慮，助其更早建立資產、規劃未來。

推動經濟：

青年置業將帶動家居、裝修及金融按揭等相關行業發展，為本地經濟注入動力。

此外，放寬轉讓限制年期至10年的政策，平衡了防止炒賣與資助住戶靈活調整的需求。而先導計劃允許資助單位業主在繳納出租許可費後將單位出租予白表人士，則是一項兼顧資助資源高效利用與維護市場秩序的創新嘗試。

系統性協調：打造流動更順暢的房屋市場

本次政策通過增加公營房屋供應、加速簡約公屋建設及拓展資助出售單位渠道，構建了一個「通道更順暢」的住房階梯。這套政策設計不僅提升了各個住房階層的容量與流速，亦改善了整體市場的流動性，緩解了結構性瓶頸。

調整綠白比例與增加白居二配額，則有效減少中等收入群體的置業壓力，維持中產階層的穩定，從而促進社會平衡。同時，放寬轉讓限制與規範出租制度的計劃，亦將進一步優化二手市場流轉，提升資源的有效配置。

政策落實：風險管理與配套建議

儘管政策方向清晰，部分風險與配套問題仍需重視，以最大化政策效果：

社區配套設施：

應同步推進交通、醫療、教育等基礎設施建設，避免「先上樓、後等配套」的情况。

租務規範：

制定標準租約模板及糾紛調解機制，保障租戶權益及業主合法收益。

青年置業風險管理：

推行按揭教育及壓力測試指導，避免過度槓桿風險。

市場監管：

持續監察二手市場動態，必要時採取反投機措施，保障市場穩定。

結語：以民為本，重建居住信心

本次施政報告在房屋政策方面，展現了「有數據、有時限、有創新」的治理理念：以189,000個公營單位填補供應缺口，以30,000個簡約公屋紓解輪候壓力，通過調整綠白表比例及資助出售單位配額，構建更公平的置業階梯，並藉由放寬轉讓限制與出租先導計劃，提升資助房屋的流轉效率。

這是一套兼顧短期紓困與長期結構調整的政策組合。只要政府在落實中嚴控工期、完善配套及善用數據支援，未來數年內便可達至縮短輪候時間、改善劏房問題及使青年置業清晰可行等目標。

對香港而言，居住問題的紓解就是民心的凝聚。讓更多市民實現「安居」，香港也將更趨向「樂業」的理想境界。

作者是資深執業建築師、前城市規劃委員會委員

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[余烽立]