林余家慧：正面看待發展 攜手讓花墟魅力持續綻放

【明報文章】城市規劃委員會已完成審議公眾人士就市區重建局洗衣街／花墟道發展計劃（洗衣街項目）草圖提出的申述，認為圖則毋須修訂，並將呈交行政長官會同行政會議核准，為花墟的長遠可持續發展邁前一大步。

筆者曾任建築署長，有多年規劃及建築方面經驗；讀書時期學校更在花墟附近，常經過這區，而畢業工作後，在空餘時間經常前往「行街買花」。因此我對這區頗為熟悉，甚至可說與花墟一同「成長」。

花墟經過這數十載「成長」，一如其他舊區的發展，面對樓宇老化問題，道路及行人網絡、社區民生設施、休憩綠化空間等亦不敷應用，需要改善並注入多元用途及新元素，才能令這區長遠發展下去。

市建局根據《市區重建局條例》成立，透過將老舊失修區重建成經妥善規劃的新發展區，改善本港住屋水平、已建設環境及佈局；並更好利用已建設環境中的土地，應付各種發展需要。《市區重建策略》亦指出，市區更新並不是零星拆建的過程，而是採用全面綜合方式，融合重建發展、樓宇復修、舊區活化和文物保育等方法，更新舊區。

洗衣街項目符合《市建局條例》賦予職能

在這策略下，市建局從「項目主導」的市區更新模式邁向「規劃主導」，透過重整及重新規劃土地用途，滿足地區需求。局方開展洗衣街項目，正是履行《市區重建局條例》賦予的職能，透過規劃帶來的裨益，解決地區積存已久的問題。而經妥善規劃建構的新發展區亦能應付未來發展需要，具體目標包括：

（1）解決地區問題。項目將興建大型地下停車場，提供約500個私家車和220個公眾泊車位，紓緩花墟一帶泊位不足及違泊阻塞路面，造成人車爭路的問題。至於新建的多用途綜合大樓，其面向洗衣街的地面部分將往後移，騰出更多地面空間令步行環境更舒適，同時亦提供更多臨街地舖，擴充花墟空間並提升整體賣花氛圍。

（2）創造公共空間，提升地區設施。項目擬建一個面積不小於8800平方米的水道公園，連同項目範圍內其他公共空間，重建後公共空間面積將增加逾1185平方米。針對現時區內社區和康體設施老舊情况，項目擬提供逾2萬平方米非住用樓面面積，作政府、機構或社區設施用途，是現時項目內相關設施面積的3倍，不單提升社區設施水平，更能滿足居民未來的需要。

（3）加強暢達性，帶動人流。項目將與太子道西／園藝街保育活化項目（園藝街項目）發揮協同效應，兩個項目所連接的後巷將優化為步行街道，配合美化工程及地方營造手法，延展地區「行街買花」的特色及氛圍，並將花墟與園圃街雀鳥公園連接，加強暢達性，進一步帶動花墟人流。

（4）為花墟創造更多元營商環境。市建局早年在園藝街項目作新嘗試，將地舖優先租予花店賣花，上層單位則租予團體舉辦花藝或藝術工作坊，推動舉辦與花卉及文化相關的活動。筆者認為藉着重建契機，可進一步孕育以「花」為主題的延伸產業及體驗，為商戶創造更多元營商環境，例如推廣「賞花」文化，或鼓勵餐廳「以花入饌」，將花墟塑造成花藝活動地標，吸引更多市民到訪、拓展商機。

筆者認為上述規劃方向正確，能發揮加強花墟特色、延展氛圍的作用；再加上未來的水道公園和城市水道，更可提升花墟及周邊地區的整體完整性。可見，洗衣街項目非但不是破壞或重建花墟，相反是鞏固和加強花墟特色，助其長遠和持續發展。

公眾對舊區更新的誤解

儘管有上述良好意願，我留意到有公眾意見就重建項目選址、花墟特色，及重建時對花店運作造成的影響表達關注。當中最大關注點是市建局訂定重建項目範圍的準則：一方面有剛完成維修的樓宇被納入重建；另一方面，有收到屋宇署及消防處法定命令的舊樓卻無被納入，批評屬「資源錯配」。我認為，這反映社會對市建局推動舊區更新存有三大誤解，包括：（1）舊區重建等於拆舊廈原址建新樓；（2）樓齡較高，尤其是有政府維修命令而未處理的樓宇，需優先考慮納入重建；及（3）已完成大維修的樓宇不應重建。

如前所述，市建局按照《市區重建局條例》和《市區重建策略》的宗旨推動市區更新，並不是「舊樓重建局」。因此個別樓宇的樓齡或樓宇狀况，不會是市建局開展重建項目的單一考慮。况且，物業是業主的資產，無論自住或出租業主，均有責任做好樓宇維修和保養，確保建築物安全。若舊樓業主無做好樓宇檢查維修，甚至拖延履行政府的「驗樓令」，抱持「大廈日久失修便由市建局收購重建」的心態，將引致兩大不良後果：（1）造成惡性循環，樓宇老化問題只會愈趨嚴重；（2）無做好樓宇維修保養的業主，卻獲市建局以同區7年樓齡的假設重置單位收購補償，更換新單位，造成社會「資源錯配」問題。

至於曾做大維修的樓宇，亦非一勞永逸。首先，大維修工程只涵蓋公用地方，單位內部需由業主自行處理。舊樓出現石屎剝落，往往由於構築物滲水令鋼筋鏽蝕膨脹，繼而「迫爆」牆身所導致，而滲水早期通常始於單位室內。因此若業主忽略單位維修保養，而在樓宇完成公用地方大維修後，亦對定期檢查及維修的意識鬆懈，當有問題出現便未能及時處理。這不單影響居住環境，更有可能影響大廈結構安全，樓宇因而失修老化。

再者，大維修無法解決舊樓欠缺消防設備、升降機或「平地𨋢」等，不符合現代居住、建築或消防標準的問題。業主雖可考慮藉改造重設工程改善，但要落實執行亦非想像中容易。以加裝升降機為例，涉及建築物結構改動，須通過屋宇署審批；工程費用一般亦逾100萬元，一旦低層住戶不願「夾錢」，業主間難以就工程達成共識，最終亦無法解決問題，只能夠透過重建改善居住環境。

未來透過不同形式聆聽各界意見

筆者希望大眾明白：市區更新工作不應只着眼於舊樓重建，相反應以宏觀視野和客觀態度，探究促進舊區更新的方向和模式，及早籌劃具前瞻性的規劃方案，以達至當區未來發展的需要為目標。

去年聖誕期間我曾到訪市建局在花墟舉辦的「萬花同慶」活動，當日的花藝工作坊及聖誕裝置深受市民和遊客歡迎。據市建局數據，該周末到訪花墟的人流較一般周末增加三成。市建局於洗衣街項目仍在規劃階段時，已為加強花墟特色、促進人流投放資源；未來，市建局將引用其在中上環士丹頓街項目「社區營造」的成功經驗，繼續與花店商戶、居民和地區人士溝通，廣納意見，令項目能夠為社區發揮最大裨益。我亦期盼各界能把握今次發展機遇，讓市民對花墟的熟悉度不減之餘，更增添新鮮感。大家攜手井然有序地推動花墟的更新和發展，使這片土壤持續散發無限魅力。

作者是市建局規劃、拓展及文物保護委員會主席，瑪利諾修院學校基金會副主席

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[林余家慧]