觀點
王柏林、牛致行、宋恩榮：香港經濟面臨長期衰退 房策須全面改革（上）
【明報文章】香港經濟正經歷有紀錄以來最長萎縮。過去6年間，本地實質生產總值（GDP）累跌0.2%，同期全球GDP增長17.4%、發達經濟體增長9.7%。相較其他41個發達經濟體，本港GDP增長排倒數第二。是次經濟衰退的長度更打破了紀錄，比1960年代暴動、1970年代石油危機、1980年代香港前途談判、1990年代亞洲金融風暴及千禧年間SARS疫情更嚴重。
根據政府數據，過去6年間本港除金融服務業外，各行業均萎縮。2023年旅遊業、貿易及物流業、專業服務及其他工商業支援服務業的增加價值（即對總產值的貢獻），較2018年分別跌37.5%、4%及2%；只剩下金融服務業有增長，增加價值較2018年升了35.9%。
同時，本港非地產類私人投資急跌，顯示本港未來經濟增長率很可能長期下降。機器、設備和知識產權的投資佔總產值比例，由2012年13.6%跌至2023年只有4.5%的歷史低點。J. Bradford DeLong和Lawrence H. Summers教授的研究指出，設備投資偏低，通常預示經濟增長將會疲弱。
加上本港人口高齡化會在未來20年迅速惡化，本港經濟活力將因此進一步收縮。據統計處推算，到2066年，每名從事經濟活動的市民需撫養2.2人。屆時除了政府福利支出將大升、年輕人需撫養更多人，勞動力將更短缺，以致企業成本上升，經濟增長必然減慢。
為何本港經濟不斷走下坡
面對經濟重病，香港不可再以「頭痛醫頭、腳痛醫腳」態度面對。反之，當局必須究根問底，理解經濟策略如何出錯，從而對症下藥大力改革。
那麼香港現時經濟策略出了什麼錯？2002年，香港面對亞洲金融風暴對本地經濟的打擊，政府為穩定投資者信心，當時孫明揚局長推出9項救市措施，包括停售公屋、停售及停建居屋、取消拍賣土地等。從城市經濟學角度來看，這政策就是香港回歸以後最有長遠影響性的經濟策略決定。
在「孫九招」這個轉捩點之後，本港房屋供應由1997至2002年年均逾6萬個單位，斷崖式跌至2004到2013年的每年2萬至3萬個單位，直到現在也遠遠回不到2003年前的高水平。自此香港房租一直攀升：私樓單位租金指數由2006年91.6，激增至2023年181.1。私樓房價指數受低利息環境影響，由2006年92.7，飈至2023年337.4。而房租直線上升，代表房屋長期供不應求。
雖然房屋供不應求短期惠及投資者，但對香港長遠經濟發展造成極壞後果，包括青年人才流走、勞動力短缺、經濟競爭力下降、生育率下降、人口高齡化、市民對政府房屋津貼的依賴度上升等，最終犧牲了本港長遠經濟增長，亦損害社會穩定。
筆者的分析將分兩篇：本篇將分析2002年後房屋長期供不應求如何影響經濟和社會；下篇將分析房策應如何改變才能扭轉經濟增長下滑趨勢。
（1）剝奪下一代經濟發展機會
房租房價急升，對市民的影響不均勻。香港約有五成人是業主，他們大大受惠於樓價急升。另外有三成是公屋租客，不特別受私人房租價急升影響。而私樓租戶是房租和房價急升的慘烈受害者。根據人口普查，2006至2016年間，私樓各收入組別的租戶住房支出佔比均上升，平均由27.1%漲至33.5%。同時租客所住的房子愈來愈小，不少市民在無選擇中只能租住狹窄劏房。
年輕一代是本地未來生產力的中流砥柱，但他們一般都不是業主或公屋租戶，因此他們成為房租房價急升的最大受害者。據2021年人口普查，本港家庭置業率為48.6%，較10年前少了3.5個百分點，顯示年輕人不單支付租金困難，而且難以置業。35歲以下年輕業主比例，由1997年22.1%大減至2019年7.6%。
房租房價急升亦導致港人創業困難。根據港大Alberto Moel教授的研究，本港初創企業缺乏早中期階段創業資本；外國的成功企業能在十數年間不盈利的環境下生存，惟港企卻難渡過此「存亡谷」。本港創業成本過高，租金及人力成本高昂。而創科人才多為年輕人，但本港年輕人亦因昂貴的生活成本變得不願留在本地發展；亦因成本限制，難以吸引外地高端人才到港發展。
房租房價急升也減低了香港生育率。現代社會中，男女對擇偶要求都相對較高，加上受中國傳統觀念影響，「無樓一族」難以結婚生育。政府數據顯示，從2011至2021年，青年人與父母同住的比例直線上升：30至39歲的佔比由35.6%增至43.5%；而20至29歲佔比亦創新高，增至逾80%。同期，在男女從未結婚人口比例中，30至34歲由43%攀至51.6%，而35至39歲則由25.2%升至29%，代表社會上近三成人在39歲仍是從未結婚。而同期30至39歲初生母親誕下嬰兒的數目，則由3.6萬減至2.3萬名。房屋短缺肯定是妨礙年輕人組織家庭的主因之一。
房租房價急升，更鼓勵年輕人「躺平」。根據僱員再培訓局的研究，非就業及就學的年輕人，就業或進修意欲極低，逾98%不打算在數年內尋找工作；當中逾38%表示無經濟壓力，更有逾36%完全無意欲投身職場；另外逾90%亦不打算在一年內進修，顯示部分年輕人已「躺平」。基督教女青年會另一個研究指出，逾27%中學生自覺已「躺平」，而逾47%同意租樓不買樓，逾23%認為無上流希望。年輕人「躺平」的其中一個主因是既無經濟壓力，又看不到上流和買樓希望，因此部分人完全不打算就業或進修。
年輕人的房屋負擔大增，打擊其經濟前途，更影響組織家庭的能力，自然激發社會矛盾，加劇2012至2019年間的政治動盪不安，令香港出現「迷失的一代」。况且，本地年輕人是未來社會棟樑，無法被外勞、新移民取代。若政府政策長期傷害本地年輕人，導致年輕人才流走或「躺平」，香港長期經濟增長也必然受損。
（2）昂貴樓價成城市競爭力短板
近年不少知名經濟學者基於美國城市的計量經濟研究發現，居住成本上升，限制勞動力從低生產力城市流入高生產力城市，人口空間錯配降低了經濟效率，使高生產力城市的勞動力不足，變相增加企業成本，導致經濟增長顯著放緩。
香港情况跟美國的高生產力城市相似，昂貴樓價及租金成為了競爭力短板。根據諮詢公司Mercer的2024年城市生活成本排名，香港再度蟬聯國際員工生活成本最高的城市，當中昂貴居住成本是關鍵因素。相比之下，本港亞洲區主要競爭對手新加坡、上海、深圳，分別排第2、23及34。另外根據城市土地學會的資料，星洲每平方米平均租金僅為香港的86%；北京、上海、深圳和廣州的租金，更分別只及本港的52%、44%、39%和27%。
現時，香港人口老化正導致勞動力與人才嚴重短缺。根據勞福局的人力推算，預料到2028年，本港在「八大中心」及9個關鍵產業中，人力差額高達18萬，需靠外地人才填補。而昂貴的居住成本，卻成為人才來港發展的最大阻力。
（3）市民對政府津貼依賴大增
供不應求的房策，不單令大批市民無法置業，更導致市民對公共房屋津貼的依賴度增加。過去20年，雖然人口平均收入上升，公屋住戶人數和申請人數卻不跌反升：1992年公屋居住人數約248萬，2002年跌至約208萬，可是自2003年起，反升至2018年逾220萬。輪候冊人數的情况亦大致相似：由1992年17.6萬人的高峰，逐漸降至2002年9.2萬之後，回升至2018年逾25萬人。
同時，公屋的入息及資產限制變相鼓勵市民「躺平」，市民往往在排隊申請公屋的數年間減少工作。更令人吃驚的是，年輕公屋申請者的高學歷比例愈來愈高：30歲以下有專上或以上學歷的比例，由2004年約10%，持續升至2014年67%及2024年79%，代表大量高學歷年輕人打算依賴政府津貼，也代表勞工市場失去了不少年輕、高學歷、高生產力的勞動力。
本港目前房策明顯自相矛盾：一方面，政府讓居屋和私人樓宇長期供不應求，使私樓房租急升，最終卻導致大批市民選擇依賴公屋津貼；另一方面，為縮短公屋輪候時間，政府又不斷增建公屋，陷入惡性循環，大大增加財政負擔。而輪候冊人數大增的同時，富戶政策長期又過於寬鬆，富戶不願騰出單位，不但阻礙房屋市場正常運作，對於20多萬居於劏房的人更造成不公。
加上公屋在市場不流通，造成勞工資源錯配。根據呂漢光教授和孫永泉教授的研究，由於香港公屋戶享受低廉租金，即使居所位置與工作地點距離很遠，但普遍都不會搬遷，使勞工人口與就業市場的匹配效率降低，而且增加了通勤成本和公共運輸需求，影響城市整體經濟發展。
如今政府財政情况惡化，財赤近千億。房屋方面的公共開支對政府運作開支佔比愈來愈重，2013年為213億元（佔總開支4.6%），升至2023年近450億元（佔5.8%）。政府估計需額外興建30萬公屋單位，以供本港11%人口居住，方能滿足未來10年市民對公屋單位的需求。倘香港房策繼續只集中於興建公屋，而忽略青年置業、勞動力短缺、人口高齡化、人才流失等問題，香港經濟必然走下坡，同時政府財政情况也只會愈發嚴重。
房屋改革是經濟復蘇關鍵
以上研究表明，房策與人口、勞動力、創新及經濟增長息息相關。明智的房策不單能提升市民幸福感、促進生育率，更有利於提升本地人才的積極性及創意，吸引人才，並降低企業成本以吸引外資企業落地生根，提供長遠經濟增長動力。
可惜過去20年房屋一直供不應求，房租房價急升，令一代年輕人無法置業、上流。此情况阻礙香港挽留和吸引人才、降低生育率並加劇人口老化，也降低了私人投資者對在港發展新興產業的興趣。同時，房屋問題激發了深層社會矛盾，加劇市民對政府資助房屋的依賴，導致公屋輪候時間長期高企，大量市民為得到政府資助而「躺平」，使經濟社會活力每况愈下。
目前香港的經濟政策討論，依然過分擔心房屋會否「供過於求」，忽視了房屋供不應求對整體經濟和下一代的負面影響。若動盪10年之後社會還是認識不到房策對經濟繁榮、社會安寧的重要，缺乏意識、勇氣和決心推動房屋改革，本港經濟社會發展就始終不能返回正軌，筆者對香港未來經濟增長也只能感到悲觀。
此時要扭轉香港經濟之長期衰退，香港應盡快建立共識，大力改革房策，創造經濟繁榮所需的政策條件。房策具體應如何變，需要關顧的因素不少，筆者將在下篇仔細分析。
（編者按：3月13日周四續下篇）
作者王柏林是港大商學院助理教授、民智行動設計智庫研究總監，牛致行是民智行動設計智庫研究助理，宋恩榮是中大經濟系客座教授、民智行動設計智庫共同創立人
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