經濟
葉創成：工程師陳炳江：港近40萬單位漏水源頭不明 要驗樓
【明報專訊】近年本港出現不少舊樓漏水個案，是由樓上、毗鄰或本身單位所致，責任誰屬成為不少傳媒報道焦點，香港屋宇及設備工程師學會榮譽顧問、曾在本港大型地產商任職多年、堪稱「屋宇工程專家」的陳炳江5年前因此便創辦世務傑諮詢有限公司、任職首席顧問專門為客戶解決漏水糾紛，包括撰寫報告在法庭上出任專家證人，加上其他業務，年營業額近千萬元。陳炳江在專訪中表示，本港現有近40萬單位未找到漏水源頭的個案，業主只要委託相關專業公司驗樓便可確定責任誰屬，一般收費2萬元以內，便可以免卻不必要的糾紛。
雖然本港樓價過去兩年由高位回落一成多，惟過去50年來累積升幅仍然數以十倍計，自住物業亦是不少港人最貴重的單一資產，如何保養維修事關重大，為相關專業人士帶來就業及創業機會。陳炳江早年畢業於香港大學工程管理系後，跟着取得澳洲某大學建築學博士，現時具備特許建造工程師、實務工程師及機電註冊工程師等專業資格，也是香港屋宇及設備工程師學會榮譽顧問，以及香港實務工程師學會前主席；他在本港大型地產商工作多年後，約5年前決定創業，源於留意到本港舊樓漏水問題嚴重帶來的商機。
陳炳江表示：「我早年在港大畢業後，由小判頭最低做起，開始起樓，最叻做到項目總監，在本港某大型發展商任職。在5年前決定創業，原因是留意到本港有很多舊樓漏水個案，很多朋友知道我是工程師，便請教我的意見，我亦就此詳細解釋給他們，跟着我決定自立門戶做此生意，創辦世務傑諮詢有限公司；比較幸運的是，過去5年有不少行內人士及律師向我推薦客戶，因此除了查找舊樓漏水源頭此生意做得不錯外，亦開展了為新樓及舊樓驗樓的業務，也伙拍則師取得政府及私人項目的副顧問（sub consultant）合約，年總收入達8位數字。」
天花牆身濕度35%或以上
可定義漏水
本港現有近40萬單位未找到漏水源頭，陳炳江解釋在工程專業上如何定義「漏水」。他指出，以前的樓宇以木材興建，如果該木材的濕度達35%或以上，便會被視為濕度過高、不宜採用；目前驗樓師也會以器材來量度天花或牆身的濕度，根據現時食環署及屋宇署成立的滲水辦的標準，若等於或高於35%便代表濕度過高，可被視為漏水。
根據滲水辦網站資料，常見漏水原因包括：（1）樓上、毗鄰或本身單位的排水管漏水；（2）樓上、毗鄰或本身單位的供水管漏；（3）樓板防水層或浴缸封邊欠妥或殘損，以及（4）污水或雨水經由大廈天台/平台/露台/外牆/窗戶滲入。
倘無證據顯示違法 滲水辦難執法
陳炳江指出，滲水辦接到個案後，食環署會派職員到相關單位檢查，記錄滲水位置的情况及有關資料，若調查發現滲水位置的濕度等於或高於35%及懷疑滲水問題由其他單位引致，便會安排進行第二階段的工作，即受理相關個案，交由屋宇署跟進。
滲水辦網站資料顯示，若滲水構成衞生妨擾，便會根據《公眾衞生及市政條例》（第132章）相關條文處理。若滲水是輕微或間歇性，而調查未能找出源頭，政府的介入行動便會終止。滲水辦會根據相關法例賦與的權力調查有關滲水個案有否違反法例的規定。倘沒有確實證據顯示該個案違反相關法例的規定，滲水辦無法律依據採取執法行動。
涉事單位對簿公堂
專家證人收費近10萬
陳炳江表示，若滲水辦多次到訪涉事單位調查及測試後，仍未能確定漏水源頭，介入行動便會終止，因此目前本港累積近40萬宗單位未找到漏水源頭的個案，部分這些個案成為世務傑諮詢有限公司的客戶。他認為，由於集團有十多種方法為漏水單位測試，比滲水辦測試的方法多，往往能夠成功找到漏水源頭，並就此撰寫報告，收費一般不高於2萬元。
若本身單位受到漏水影響，屋宇工程專家撰寫報告指找到漏水源頭是樓上或毗鄰單位，對方一般便會進行維修工程。陳炳江指出，比較複雜的情况是，若被指是漏水源頭單位的業主，不承認漏水單位的專家報告而另行聘請專家就此撰寫報告，雙方更就此各自聘請律師對簿公堂，便需要由雙方各自聘請的專家證人、以英文撰寫一份共同專家報告，報告內各自陳述本身的觀點，包括共通點及不共通點，交由法官判決漏水責任誰屬。他透露，若客戶委託集團作為專家證人撰寫專家報告，收費一般約為8萬至9萬元，而有關業主亦要自行繳付律師費及其他法庭費用。
